Efficientamento energetico degli immobili. Il recupero fiscale del 110%. Criticita' a cura di R. Gioja - ott. 2020 -
Avendo preso conoscenza delle regole per accedere al recupero fiscale del 110%, sembrerebbe tutto lineare ma vi potrebbero essere criticità. Prendiamo l’esempio di un Condominio dove, come in tutti i casi, l’iter ha inizio con una verifica di fattibilità da parte di un tecnico abilitato che dovrà stabilire gli interventi da realizzare e la loro incidenza per il raggiungimento dei requisiti di legge. Già questa attività preliminare avrà un costo indipendentemente dalla scelta se aderire o meno al progetto. In questa fase sarà d'obbligo verificare che la situazione catastale di ogni abitazione coincida con quella reale. Specialmente nei Condomini più datati può verificarsi il caso che qualche proprietario abbia trasformato un balcone in veranda oppure abbia realizzato un secondo bagno ed ora queste modifiche, se abusive, dovranno essere sanate. Mentre la normativa prevede un minimo di approssimazione sull’esistenza di questi abusi (2%, ma non sui lavori trainati) e sull’impegno alla sanatoria o alla rettifica, bisogna vedere cosa ne pensano gli altri condomini e gli stessi proprietari che dovranno accollarsi le spese. In particolare la permanenza delle verande potrebbe non essere compatibile con gli interventi di coibentazione e potrebbero sorgere questioni legali tra i condomini. Specialmente nel Condominio l’abuso realizzato da alcuni condomini potrà ricadere sugli altri proprietari a cui potrebbe essere impedita la fruizione di una opportunità economica ritenuta vantaggiosa. Non si pensi di inserire nei lavori soggetti al superbonus interventi non ammessi, che andrebbero pagati a parte come, ad esempio, il ripristino dei frontalini e dei sottobalconi ricadenti su pareti non visibili dalla strada pubblica. Si tratterebbe di un abuso che coinvolgerebbe fortemente la responsabilità del tecnico asseverante (sono previste penali) e che potrebbe mettere in pericolo l’intero progetto. Nel caso di delega all’Impresa, il problema sarà trovare un’ Impresa che abbia adeguata capacità finanziaria e che ritenga di esporsi al rischio del fallimento dell’operazione avendone assunto le spese. Nel caso della delega totale a terzi la proprietà non avrebbe nessun controllo sulla bontà dei contenuti documentali né sulla realizzazione delle opere come anche non avrebbe titolo su eventuali successivi trasferimenti del beneficio fiscale da parte del proprio cessionario. La delega totale a terzi non solleva i proprietari da ripercussioni per eventuali controversie che dovessero sorgere tra le varie figure che intervengono nell’iter realizzativo e finanziario (esecutori generali, imprese, assicurazioni, banche ..) perché è il fabbricato che si è avvantaggiato dell’intervento, per cui ai cedenti potrebbe essere chiesto di pagare le opere già eseguite. Sussiste anche l’eventualità di lavori sospesi da dover completare. Non c’è la illudersi sulla gratuità del trasferimento in quanto il cessionario certamente chiederà di trattenere una percentuale a compenso di propri costi che non rientrano nelle voci rimborsabili. Da considerare che l’ENEA, competente per le questioni energetiche, dovrà verificare l’efficacia degli interventi ed un eventuale problema rilevato potrebbe significare per la proprietà o per il cessionario il diniego al recupero fiscale per lavori che però sono già stati ultimati. Vi è inoltre un problema di manutenzione in quanto anche se la realizzazione è, di fatto, a carico dello Stato, le opere dovranno essere manutenute e per il “cappotto termico” ancora non esiste una approfondita conoscenza della durata in efficienza e dei periodici interventi di cui potrebbe necessitare. Per le città che non hanno un lungo inverno rigido, come ad esempio Roma e gran parte del Sud, il beneficio economico apportato dal cappotto termico per i minori consumi è esiguo e potrebbe essere vanificato dai successivi oneri di manutenzione. Sarebbe più opportuna la caldaia a pompa di calore, utile sia d’inverno che d’estate, ma che avrà bisogno di lavori all’interno della abitazioni e dovrà essere associata ad altri interventi per raggiungere la prevista quota del miglioramento energetico.
